di Francesco Giacomo Caldana e Stefano Paganotti
Una lettura a Cass. Civ., Sez. VI, Ord. nr. 3882 del 25 febbraio 2015 e a Cass. Civ., Sez. VI, Ord. nr. 194 del 5 gennaio 2023
È usuale che le parti, al momento della stipulazione del contratto di locazione, convengano che il conduttore versi una somma in favore del locatore a titolo di deposito cauzionale, la quale deve essere restituita al termine del rapporto sinallagmatico in assenza di condotte inadempienti poste in essere dal conduttore.
Infatti, il deposito cauzionale assolve la funzione di garanzia per il proprietario rispetto alla corretta osservanza del rapporto obbligatorio da parte dell’oblato.
In relazione al disposto positivo di cui all’art. 11 L. 392/1978, per le locazioni a uso abitativo la somma di denaro versata non può superare il triplo del canone mensile originariamente pattuito, non potendosi nemmeno richiedere un contributo aggiuntivo in caso di aumento del detto canone nel corso del rapporto.
Ci si deve interrogare in ordine alla legittimazione da parte del proprietario che detiene la somma di trattenere la medesima nel caso in cui ravvisi un qualsivoglia inadempimento in capo al conduttore.
Sul punto, si debbono segnalare due rilevanti decisioni della S.C., le quali hanno stabilito come il locatore non possa sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, salvo che avanzi domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso – anche solo parzialmente – per la copertura di specifici danni ravvisati. In caso contrario, il denaro deve essere restituito al conduttore alla consegna o al rilascio del bene locato “una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442) (Cass. Sez. VI, Ord. nr. 3882 del 25 febbraio 2015).
Nello stesso senso “il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura” (Cass. Civ., Sez. VI, Ord. nr. 194 del 5 gennaio 2023).