Dott. Stefano Paganotti
La questione che si pone è la seguente: nel caso in cui sia necessario effettuare degli interventi su un lastrico solare ad uso esclusivo di un solo condomino, come devono essere ripartite le spese dei lavori.
La fattispecie è disciplinata dall’art. 1126 c.c. ai sensi del quale in caso di riparazione del lastrico solare le spese dovranno essere ripartite come segue:
- 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare;
- 2/3 a carico di tutti i condomini o di chi ne usufruisce in quanto svolge funzione di copertura dell’immobile di sua proprietà.
Il dettato normativo pone due questioni di particolare rilevanza, entrambe chiarite dalla giurisprudenza di merito e di legittimità.
La prima questione riguarda la sussistenza o meno da parte del condomino che ha l’uso esclusivo della terrazza, di dover partecipare anche ai 2/3 dei costi dell’intervento in quanto condomino.
La sentenza n.11449 del 19.10.1992 della Corte di Cassazione ha risolto la questione sostenendo la sussistenza di un obbligo di doppia contribuzione in capo al condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare, solo nel caso in cui la stessa struttura funga da copertura dell’unità abitativa di sua competenza, cosa che può accadere, a titolo esemplificativo, in caso di appartamenti strutturati su due piani.
La seconda questione, derivante dalla poca chiarezza della norma sul punto, è se alla spesa dei 2/3 debbano partecipare tutti i condomini oppure solo quelli le cui unità abitative sono coperte dal lastrico solare.
Sulla questione si è di recente pronunciato il Tribunale di Napoli, il quale ha affermato, attraverso la sentenza n. 2205 del 01.03.2023, come i 2/3 dei costi gravino esclusivamente a carico dei soli condomini le cui unità abitative sono coperte dal lastrico solare.
La pronuncia del tribunale partenopeo si pone perfettamente in linea con quanto disposto dalla Suprema Corte con la sentenza n. 18045 del 28.08.2020, attraverso la quale gli Ermellini hanno sottolineato come i condomini, le cui unità abitative non siano coperte dal lastrico solare, sono esclusi dall’obbligo di partecipare alle spese per le opere di rifacimento e ristrutturazione dello stesso.
Recente giurisprudenza ha previsto due casi in cui quanto disposto dall’art. 1 può essere derogato a favore dei condomini che sono tenuti al pagamento dei 2/3 dell’opera:
- Tribunale di Roma, sentenza n. 4327 del 26.02.2019: le spese relative al rifacimento della parte sporgente del lastrico solare, ovverosia quella che non si pone a diretta copertura dell’immobile, sono esclusivamente a carico di colui che ha l’uso esclusivo del lastrico solare.
- Tribunale di Catanzaro, sentenza n. 329 del 28.02.2023: i condomini tenuti al pagamento dei 2/3 dei lavori necessari alla ristrutturazione del lastrico solare, non sono tenuti a procedere al pagamento nel caso in cui i lavori si siano resi necessari a causa di danni all’opera da imputare esclusivamente al singolo condomino che gode in maniera esclusiva del lastrico solare.
Un ulteriore problema su cui la norma nulla dice in riferimento agli interventi di ristrutturazione del lastrico solare, riguarda le procedure da seguire prima di cominciare i lavori; in particolare ci si domanda se una tale decisione possa essere presa attraverso una decisione che riguarda solo i condomini che devono sostenere le spese, oppure debba essere interpellato l’intero condominio.
Sul punto la Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n. 19779 del 09.08.2017, si è espressa in maniera tranciante affermando come la decisione circa l’opportunità di effettuare interventi sul lastrico solare debba essere assunta dall’assemblea condominiale, in quanto opera di manutenzione straordinaria.
Quanto affermato dalla Suprema Corte ci permette di concludere analizzando un possibile caso di contrasto che può insorgere tra locatore e conduttore, riguardante il soggetto su cui grava l’obbligo di provvedere ad un 1/3 delle spese di manutenzione, oppure partecipare ai 2/3 delle stesse.
Dal momento che la Suprema Corte ha affermato che tale intervento costituisce un’opera di straordinaria manutenzione, la stessa, in base a quanto disposto dall’art. 1621 c.c., sarà a carico del locatore.