La Suprema Corte di Cassazione è recentemente tornata a pronunciarsi in merito al delicato tema relativo alle sorti del contratto di locazione, ad uso abitativo e non, con riguardo alla peculiare ipotesi in cui il locatore non adempia nei termini di legge all’onere di natura tributaria consistente nella registrazione del medesimo contratto.
L’onere di sottoporre il contratto di locazione a registrazione risponde ad una finalità eminentemente antievasiva, come tale mirante ad assicurare la sottoposizione ad imposizione fiscale delle somme pagate a titolo di canone locatizio.
Va premesso che la locazione integra nel nostro ordinamento un contratto consensuale, a prestazioni corrispettive e a effetti obbligatori dal quale nasce per il conduttore il diritto di godere del bene locato a fronte dell’obbligo di quest’ultimo di pagare un canone al locatore.
L’istituto in questione trova la propria disciplina agli artt. 1571 e ss. del codice civile oltreché in talune leggi speciali. Dalla normativa contenuta nella legge n. 431 del 1998 emerge la necessità di procedere, a seguito della conclusione dei contratti di locazione e di affitto, alla registrazione degli stessi. In particolare l’art. 13, comma 1, della predetta legge (come modificato dall’art. 1, comma 59, della legge di stabilità 2016) prevede che grava sul locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine di trenta giorni dalla sua sottoscrizione. Inoltre, l’art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 stabilisce espressamente che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Pertanto, dalla disciplina attualmente vigente in materia emerge che il contratto di locazione cui non segue la relativa registrazione è nullo.
Tuttavia, in dottrina e in giurisprudenza è emerso dibattito in merito alla tipologia di nullità applicabile all’ipotesi di mancata registrazione. In particolare, a fronte di un orientamento giurisprudenziale favorevole alla possibilità di sanare detta nullità con effetto ex tunc, mediante la registrazione tradiva del contratto, altra parte della giurisprudenza negava detta possibilità sulla base della circostanza secondo cui l’adempimento della registrazione integra una condizione di efficacia del contratto.
Negli ultimi anni la Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sull’argomento assumendo posizioni non sempre univoche ma dalle quali è possibile, anche a fronte di taluni interventi a Sezioni Unite, ricavare un orientamento maggioritario; orientamento condiviso peraltro da una recentissima sentenza di luglio 2019 emessa dalla III Sezione Civile (sentenza n. 18942/2019). Detta sentenza nell’affrontare plurime questioni di diritto si è espressa anche in merito alla sanabilità o meno della nullità del contratto di locazione per il tramite dell’intervenuta registrazione tardiva.
Ed invero, confermando quanto già sostenuto in precedenza dalle Sezioni Unite nel 2017 (sentenza n. 23601/2017) la predetta sentenza ribadisce il principio di diritto secondo cui “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai seni della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione”.
Le Sezioni Unite (sentenza n. 23601/2017) ritengono che la nullità derivante dalla violazione della normativa tributaria sia da qualificarsi alla stregua di nullità sopravvenuta del contratto per “difetto di un coelemento di validità extranegoziale e, sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento” di un obbligo legale. Tuttavia la predetta nullità funzionale da inadempimento dell’obbligo di registrazione è passibile di essere sanata con efficacia retroattiva mediante la registrazione tardiva del contratto, così realizzandosi una sanatoria “per adempimento” dell’obbligo legale.
L’effetto retroattivo della sanatoria risponde all’esigenza di meglio assicurare una stabilizzazione degli effetti scaturenti dal contratto in un’ottica di tutela del contraente debole.
Tuttavia la Cassazione, successivamente all’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite del 2017, con ordinanza n. 32934/2018 non ha mancato di precisare che “la sanatoria per intervenuta registrazione, seppure successiva, non può sanare la nullità del contratto di locazione per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto successivamente registrato”.
Pertanto, alla luce del quadro di riferimento ricavabile dalla legge vigente in materia, nonché dai recenti interventi della Suprema Corte di Cassazione, è possibile ritenere che la registrazione tardiva del contratto di locazione rappresenti oggi nell’ordinamento giuridico un’ipotesi di sanatoria “per adempimento”.
Dott.ssa Erica Serra